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(민사)임대차 화재관련 임차인 채불책임 입증 책임변경 전 합판결

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작성자 한마루 댓글 0건 조회 1,696회 작성일 19-06-18 15:45

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■사실관계
∙원고(임대인)는 양 지상에 A동 철근콘크리트 스라브지붕 2층 및 B동 일반철골구조 조립식구조 기타지붕 조립식판넬 단층 창고시설을 소유(이하 이 사건 건물)
∙원고는 이 사건 건물 2층을 물류창고로 사용, 피고(임차인)는 이 사건 건물 1층 중 150평을 임차하여 골프용품 도소매업을 위한 매장으로 사용
∙이 사건 건물은 상호 유지 존립에 있어 구조상 불가분의 일체: 천장 내벽 슬래브에 의하여 그 내부공간이 1,2층으로 구분되고 내부 계단을 통하여

1층에서 2층으로의 출입이 이루어지고 2층에서 옥상으로 나가는 계단 출구에 조립식 패널(속칭 샌드위치 판넬)구조의 창고가 2층에 연접하여 설치
∙피고는 보험회사와 화재보험계약 체결
∙화재원인
소방위의 화재현장 조사서: 발화지점은 2층 창고 내부 주출입구에서 대각선 방향으로 식별됨.
국과수 감정서: 발화지점은 이 사건 건물 1층 전면 주출입문 내부 우측부분인 것으로 추정.


■당사자의 주장
[원고의 주장]
∙이 사건 화재는 피고의 임차부분(내지 피고가 점유관리하면서 사용하던 공간)인 이 사건 건물 1층 전면 주출입문 내부에서 피고의 직원들 과실로 발화되었고,

이 사건 화재로 인하여 피고는 임차부분을 원고에게 온전한 상태로 반환할 계약상 의무를 위반하였으므로 임대차계약상 의무위반에 따른 손해배상책임이 있다
∙보험회사는 피고에게 화재보험금을 지급할 의무가 있고 이 사건 화재의 피해자인 원고도 직접 보험금 지급을 청구할 수 있다.
∙건물보수비용+2층 보관 중인 가구류 소실로 인한 손해 배상하라.


[피고의 주장]
∙원고는 임대인으로서 임차목적물이 사용수익에 필요한 상태를 유지할 수 있도록 이 사건 건물에 스프링쿨러, 소화기 등 소방 방재시설을 갖추어야 함에도 불구하고

그러한 설비를 전혀 갖추지 않아 피고는 이 사건 화재 진화 과정에서 피고 소유의 재산들이 소실, 손상되는 손해를 입었으므로 배상하라.
∙임대차계약의 목적 달성이 불가능하게 되어 종료되었다고 할 것이므로 보증금 반환하라
 
■1심
∙이 사건 화재가 임차부분에서 발화되어 이 사건 건물의 다른 부분(임차 외 부분)에까지 연소된 것이라면 임차인이 임차부분의 보존에 관하여

선관주의를 다하였음을 입증하지 못하는 한 임대인이 입은 손해를 배상할 의무가 있다
∙따라서 이 사건 화재가 임차부분에서 발화된 것인지에 관하여 살펴보았으나 피고가 이 사건 임대차계약에 따라 점유사용하는 부분(즉 피고의 위험영역 내에서 발화)임을

인정할 수 없어 임대인의 청구 부정(보험회사에 대한 청구는 피고의 손해배상책임을 전제로 하는 것이므로 보험회사에 대한 청구는 살필 필요없이 이유 없음)
∙피고의 청구는, 임대인이 소방 방재시설을 갖추지 않으므로 인하여 피고가 화재 진화과정에서 재산상 손실을 입었음을 인정하기에 부족함
∙보증금반환청구는 인용


■2심
[원고의 주장]
이 사건 화재는 임차부분에서 발화하여 임차부분과 불가분의 일체관계에 있는 임대인 소유의 건물 및 물품이 소훼되는 손해가 발생하였으므로 임대인의 손해를 배상하여야 하고

설령 발화지점이 불분명하더라도 임차부분 외에서 이 사건 화재가 발생하였음을 입증하지 못하는 이상 여전히 계약상 채무불이행책임을 져라.
[피고의 주장]
발화지점은 원고가 점유사용하던 2층에서 발화한 것이고, 설령 발화지점이 1층 전면 주출입구 내부라고 하더라도 그 발화지점은 임차부분이 아니고 오히려 원고가 점유사용하던

부분이다

[판단]
∙화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 선관주의의무 다하였음을 입증하여야,

이러한 법리는 화재가 임차부분에서 발생하였는지 여부 그 자체를 알 수 없는 경우라고 하여 달라지지 아니한다
∙나아가 임차부분과 그 밖의 부분이 상호 유지 존립함에 있어서 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있고 임차부분에서 화재가 발생하여 다른 부분에까지 연소되어

피해가 발생한 경우라면 임차부분에 한하지 않고 그 건물의 유지 존립과 불가분의 일체관계가 있는 다른 부분의 소실로 인한 임대인의 손해도 배상할 의무
∙발화지점에 관한 판단
설령 발화지점을 단정할 수 없다고 하더라도 이 사건 화재는 임차부분 내에서 발생하였는지 여부 그 자체를 알 수 없을 경우에 해당할 뿐

임대인의 지배관리 영역 내에서 발생한 것이라고 추단할 수 없으므로 임차인에게 임차목적물 보존의무를 다하였음에 관한 입증책임이 있음은 변함없다
각 증거들만으로는 임차인이 임차목적물 보존의무를 다하였다고 인정하기에 부족하다.


■대법원
[임차건물부분에서 화재가 발생하여 임차외 건물부분까지 불에 타 임대인에게 손해가 발생한 경우]
임차인이 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 임차인의 선관주의의무 위반이 증명되고 의무위반과 임차 외 건물부분의 손해 사이에 인과관계가 있으며

통상의 손해 내지 예견가능한 특별손해라면(제393조의 손해배상의 범위 내의 손해) 임차인은 임차외 건물부분의손해에대해서도 손해배상책임
[변경된 부분]
종래:임차 건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 외 부분까지 불에 타 임대인의 재산상 손해가 발생한 경우 임차인이 임차 건물 보존에 관하여 선관의무를 다하였음을

증명하지 못하는 이상 임차 외 부분에 대해서까지 채무불이행에 따른 손해배상책임을 진다(임차 부분과 그 밖의 부분이 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있다면

임차인은 선관주의의무 다하였음을 증명하지 못하는 이상 불가분의 일체 관계에 있는 임차 외 부분에 대한 손해도 채무불이행으로 인한 손해배상의무가 있다고 판단)
변경: 임차 외 부분이 불가분의 일체를 이루는 관계에 있는 부분이라 하더라도 그 부분에 발생한 손해에 대하여 임대인이 임차인 상대로 채무불이행 책임을 구하려면

임대인이 ‘화재발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었고 그러한 의무 위반과 임차 외 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며

임차 외 부분 손해가 393조에 의하여 배상하여야 할 손해의 범위 내에 있다는 점에 대하여 주장 증명하여야 함
 
[정리]
■임차 목적물 자체의 반환의무 이행불능을 원인으로 한 손해배상청구: 발화원인이 밝혀지지 아니하였으나 발화지점이 임대인이 지배 관리하였다고 볼 수 없는 부분임.

이 경우 임차인이 선관주의의무를 다하였음이 증명되지 아니하였으므로 임차인은 임차목적물 반환의무 이행불능으로 인하여 임대인이 입은 손해를 배상할 책임


■임차 외 부분에 발생한 손해에 대한 배상청구
[원심]
임차 외 부분은 불가분의 일체를 이루는 관계에 있는데 임차인이 임차목적물을 보존할 의무를 다하였음을 증명하지 못한 바

임차 외 부분이 소훼되어 임대인이 입게 된 손해까지도 배상할 의무
[대법원]
∙발화지점은 이 사건 건물의 1층 전면 주출입구 내부 우측부분이라고 판정하였으나 발화원인은 밝혀지지 않은 사실에 미루어 볼 때

이 사건 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었다고 보기 어려워 임차 외 부분의 손해에 대하여는 임차인에게 채무불이행에 따른 배상책임이 없음
∙보험회사의 경우에도, 임차 외 부분은 임차자 배상책임 특별약관 제1조가 정하는 피보험자가 임차한 부동산에 해당한다고 할 수 없으므로

임차자 배상책임 특약에 따른 보상책임을 지지 아니한다.


■파기의 범위
임차 목적물 반환의무의 이행불능에 따른 손해액과 임차 외 부분에 대한 손해액을 구분하여 특정해야 한다. 


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