법무법인한마루

명도란 토지, 건물 또는 선박을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배 하에 옮기는 것을 말합니다. 여러 가지 원인으로 소유자의 건물이나 토지를 제3자가 점유할 경우가 생기는데 그 원인된 계약 등이 무효·취소·해제·해지되면 점유자는 소유자에게 당해 부동산을 명도하여야 합니다. 이처럼 소유자가 명도를 받아야 함에도 불구하고 여러 가지 이유로 점유자가 소유자에게 명도하지 못하는 경우 소유자는 점유자를 상대로 소유자의 건물이나 토지를 인도하라는 소송을 제기하여야 합니다. 이 때 소유자가 점유자를 상대로 제기하는 소송을 명도소송이라 합니다. 명도소송이 발생하는 경우로 ①임차인이 임대차기간 만료에도 불구하고 임대인에게 명도를 하지 않을 경우, 임차인이 차임(월세)을 지급하지 않으면서 대상 부동산의 인도를 거부하는 경우 ②대항력 있는 임차인 혹은 적법한 유치권자 등이 경매의 낙찰자로부터 명도청구를 받는 경우 ③낙찰자의 명도 요구에도 불구하고 권원 없는 점유자(대항력 없는 임차인이나 가장유치권자 등)가 임의로 명도하지 않을 경우 ④상가건물의 임대인이 임차인에게 명도를 요구하면서 임차인의 영업을 방해하는 경우 ⑤공사대금에 관한 다툼을 이유로 해당 부동산을 점유하는 경우 등이 있습니다. 부동산소송은 개별 사안에 따라 그 분쟁 유형과 이해관계가 복잡다단하므로 부동산과 법률지식에 대한 깊은 이해가 필요합니다. 무엇보다 명도소송의 주된 쟁점으로 작용하는 유치권에 대한 해박한 지식과 불법점유 입증을 위한 복잡한 사실관계를 명확하게 정리하고 논리적으로 전개할 수 있는 풍부한 민사소송절차 경험이 요구됩니다. 그렇기 때문에 부동산소송은 분쟁 초기부터 민사전문변호사와 함께 진행하는 것이 좋습니다.

제소전화해란 민사분쟁이 생겼을 경우 당사자간의 분쟁이 소송으로까지 번지는 것을 막기 위해 법원에 화해신청을 하여 이에 대해 법원의 성립결정을 받는 제도를 말합니다. 제소전화해로 성립된 제소전 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지므로 상대방이 이행하지 않을 경우 재판 절차를 거치지 아니하고 곧바로 집행문을 부여받아 강제집행을 할 수 있습니다. 제소전화해를 하는 대표적인 경우는 부동산임대차관계에서 임차인이 임대인에 대하여 부담하는 부동산명도의무를 불이행할 경우를 대비하는 경우인데, 부동산임대차계약을 체결하고 제소전화해를 해 놓으면 추후에 임대차계약이 해지 또는 종료되었을 때 임차인이 임대인에게 부동산을 인도하지 않는 경우 소송 없이 바로 법원에 강제집행을 신청할 수 있습니다. 별도의 소송을 하지 않고 명도를 할 수 있다는 점에서 임대인에게 편리한 수단이 됩니다. 또한 쉽게 명도를 할 수 있다는 점에서 임차인의 차임지체 등의 채무불이행을 방지하는 심리적인 예방효과도 거둘 수 있습니다. 그러므로 임대차 물건이 큰 경우 미리 제소전 화해를 해두는 것이 좋습니다. 절차도 비교적 간단합니다. 우선 임대차계약시 제소전화해조서를 먼저 받고 보증금을 지급한 다음 임대목적물을 임차인에게 인도해주기로 약정을 한 다음 화해조서를 작성해 지방법원에 제소전화해신청을 하고 화해기일에 당사자 또는 대리인이 출석해 지방법원 단독판사 앞에서 화해조서를 작성하면 됩니다. 2013년 공증인법 개정으로 건물, 토지 등 물건의 인도 또는 반환을 위한 공정증서를 작성할 수 있게 되었습니다(공증인법 제56조의3). 제소전 화해와 유사한 효과를 얻을 수 있어 함께 고려해볼 여지도 있으나 인도 전 6월 이내에만 허용된다는 한계로 인하여 실무상 잘 활용되지는 못하고 있습니다.

계약금
매매의 당사자 일방이 계약 당시에 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 금전을 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 이는 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 있다는 해약금의 성질을 갖습니다(민법 제565조). 유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아닙니다. 그런데 계약금을 위약금으로 삼기로 하는 특약이 있는 경우 위 해약금과 달리 계약금은 위약금의 성질을 갖게 됩니다. 위약금과 해약금을 같은 용어라고 생각하기 쉬우나 둘은 엄연히 다른 것으로서 위약금은 계약을 위반한 것에 대해 부과하는 제재입니다. 위약금의 약정이 있는 경우 계약금은 상대방의 계약 위반시 손해배상액의 예정으로 추정됩니다(민법 제398조 제4항). 매매계약 상 중도금이 지급되기 전 매도인은 계약금의 2배액을 지급하고 매수인은 계약금을 포기하고 각 계약을 해제할 수 있어 계약금이 해약금의 성질을 가지고 있는 사실은 앞서 본 바와 같습니다. 그러나 이러한 해약금 조항만으로 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 있었다고 인정할 수는 없습니다. 따라서 계약금을 위약금으로 하고자 하는 게 당사자들의 의사라면 그 조항을 계약서에 명시해야 합니다. 그렇지 않으면 매수인이 계약을 위반했다고 매도인이 계약금을 몰취한다거나 매도인이 계약을 위반했다고 매수인이 매도인에게 계약금의 두 배를 지급하라고 요구할 수 없습니다. 매매계약 상 계약 위반이 있을 경우 상대방에게 계약 위반에 따른 손해를 배상해야 하지만 실제로 손해가 발생했는지, 손해액이 얼마인지를 증명하기는 쉽지 않습니다. 이 때 위약금 조항을 두면 계약을 위반할 경우 손해가 발생했는지와 손해액이 얼마인지를 증명하지 않고도 위약금을 청구할 수 있습니다. 즉 귀책사유로 계약의무를 불이행한 자의 상대방은 손해발생, 손해액에 대한 입증을 하지 않고 계약금 상당액을 기준으로 계약 위반자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 손해배상액의 예정액으로서 계약금 상당액이 부당하게 과도한 경우 법원은 이를 적당히 감액할 수 있고(민법 제398조 제2항), 이 감액 규정은 강행규정이어서 당사자 사이에 이를 포기하는 약정이 있더라도 무효입니다.

가계약금
물건의 매매 특히 부동산 거래의 경우 관행상 본 계약에 앞서 가계약금을 주고받는 경우가 많습니다. 이는 물건을 잡아두기 위해서 또는 계약서를 작성하기까지 서로 간에 다른 사람에게 팔지 않거나 사겠다는 마음을 바꾸지 않겠다는 무언의 약속의 의미에서 가계약금을 지급하는 것입니다. 그런데 가계약금을 주고 받았다 하더라도 당사자 일방이나 쌍방이 변심하는 경우가 많은데, 이 경우 매도인은 매수인에게 돌려줄 필요가 없고 매도인이 다른 사람에게 파는 경우에는 매도인이 매수인에게 두 배로 돌려줘야 한다고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 법적으로 가계약금은 그 자체로 아무런 법적 효력이 없는 경우가 많습니다. 즉 가계약금을 주고 받은 것만으로는 매매계약이 성립되지 않은 것이므로 단순 변심하였다고 하더라도 가계약금을 위약금 내지 해약금으로 볼 수 없습니다. 실제 계약이 성립된 것으로 볼 수 있는 경우 그 계약의 계약금 중 일부에 불과합니다. 계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 계약의 본질적 사항이나 중요사항에 관한 구체적 의사의 합치가 있고 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있어야 합니다. 즉 매매 당사자 사이에 계약의 조건(매매대상, 대금, 계약금·중도금·잔금액과 그 일자, 소유권이전등기일자, 인도시기 등)에 관하여 구체적인 합의가 있었음이 입증되어야 계약의 성립이 인정되고 이 경우에 한하여 특약이 없더라도 민법 제565조(매매에서의 해약금)에 의하여 가계약금을 포기(또는 배액상환)하고 해제할 수 있는 것입니다. 결론적으로 가계약금이 단순히 물건을 잡아놓기 위함에 불과하고 매매 당사자 사이에 계약의 조건에 관하여 구체적인 합의가 있었음이 입증되지 못하는 등 계약 자체가 성립되었다고 볼 수 없는 경우에는 단순 변심의 경우라 하더라도 가계약금은 몰취나 배액 상환의 문제없이 원칙적으로 돌려줘야 할 것입니다. 이와 달리 서면 계약서를 작성한 상태에서 계약금의 일부가 지급된 경우는 계약서에 기재된 전체 계약금 포기 또는 배액 상환 조건 해약의 약정에 따라 실제 수령한 일부 계약금이 아니라 계약서 상의 전체 계약금의 포기 또는 배액 상환으로 계약을 해제할 수 있을 것입니다.

명도란 토지, 건물 또는 선박을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배 하에 옮기는 것을 말합니다. 여러 가지 원인으로 소유자의 건물이나 토지를 제3자가 점유할 경우가 생기는데 그 원인된 계약 등이 무효·취소·해제·해지되면 점유자는 소유자에게 당해 부동산을 명도하여야 합니다. 이처럼 소유자가 명도를 받아야 함에도 불구하고 여러 가지 이유로 점유자가 소유자에게 명도하지 못하는 경우 소유자는 점유자를 상대로 소유자의 건물이나 토지를 인도하라는 소송을 제기하여야 합니다. 이 때 소유자가 점유자를 상대로 제기하는 소송을 명도소송이라 합니다. 명도소송이 발생하는 경우로 ①임차인이 임대차기간 만료에도 불구하고 임대인에게 명도를 하지 않을 경우, 임차인이 차임(월세)을 지급하지 않으면서 대상 부동산의 인도를 거부하는 경우 ②대항력 있는 임차인 혹은 적법한 유치권자 등이 경매의 낙찰자로부터 명도청구를 받는 경우 ③낙찰자의 명도 요구에도 불구하고 권원 없는 점유자(대항력 없는 임차인이나 가장유치권자 등)가 임의로 명도하지 않을 경우 ④상가건물의 임대인이 임차인에게 명도를 요구하면서 임차인의 영업을 방해하는 경우 ⑤공사대금에 관한 다툼을 이유로 해당 부동산을 점유하는 경우 등이 있습니다. 부동산소송은 개별 사안에 따라 그 분쟁 유형과 이해관계가 복잡다단하므로 부동산과 법률지식에 대한 깊은 이해가 필요합니다. 무엇보다 명도소송의 주된 쟁점으로 작용하는 유치권에 대한 해박한 지식과 불법점유 입증을 위한 복잡한 사실관계를 명확하게 정리하고 논리적으로 전개할 수 있는 풍부한 민사소송절차 경험이 요구됩니다. 그렇기 때문에 부동산소송은 분쟁 초기부터 민사전문변호사와 함께 진행하는 것이 좋습니다.

제소전화해란 민사분쟁이 생겼을 경우 당사자간의 분쟁이 소송으로까지 번지는 것을 막기 위해 법원에 화해신청을 하여 이에 대해 법원의 성립결정을 받는 제도를 말합니다. 제소전화해로 성립된 제소전 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지므로 상대방이 이행하지 않을 경우 재판 절차를 거치지 아니하고 곧바로 집행문을 부여받아 강제집행을 할 수 있습니다. 제소전화해를 하는 대표적인 경우는 부동산임대차관계에서 임차인이 임대인에 대하여 부담하는 부동산명도의무를 불이행할 경우를 대비하는 경우인데, 부동산임대차계약을 체결하고 제소전화해를 해 놓으면 추후에 임대차계약이 해지 또는 종료되었을 때 임차인이 임대인에게 부동산을 인도하지 않는 경우 소송 없이 바로 법원에 강제집행을 신청할 수 있습니다. 별도의 소송을 하지 않고 명도를 할 수 있다는 점에서 임대인에게 편리한 수단이 됩니다. 또한 쉽게 명도를 할 수 있다는 점에서 임차인의 차임지체 등의 채무불이행을 방지하는 심리적인 예방효과도 거둘 수 있습니다. 그러므로 임대차 물건이 큰 경우 미리 제소전 화해를 해두는 것이 좋습니다. 절차도 비교적 간단합니다. 우선 임대차계약시 제소전화해조서를 먼저 받고 보증금을 지급한 다음 임대목적물을 임차인에게 인도해주기로 약정을 한 다음 화해조서를 작성해 지방법원에 제소전화해신청을 하고 화해기일에 당사자 또는 대리인이 출석해 지방법원 단독판사 앞에서 화해조서를 작성하면 됩니다. 2013년 공증인법 개정으로 건물, 토지 등 물건의 인도 또는 반환을 위한 공정증서를 작성할 수 있게 되었습니다(공증인법 제56조의3). 제소전 화해와 유사한 효과를 얻을 수 있어 함께 고려해볼 여지도 있으나 인도 전 6월 이내에만 허용된다는 한계로 인하여 실무상 잘 활용되지는 못하고 있습니다.

계약금
매매의 당사자 일방이 계약 당시에 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 금전을 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 이는 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 있다는 해약금의 성질을 갖습니다(민법 제565조). 유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아닙니다. 그런데 계약금을 위약금으로 삼기로 하는 특약이 있는 경우 위 해약금과 달리 계약금은 위약금의 성질을 갖게 됩니다. 위약금과 해약금을 같은 용어라고 생각하기 쉬우나 둘은 엄연히 다른 것으로서 위약금은 계약을 위반한 것에 대해 부과하는 제재입니다. 위약금의 약정이 있는 경우 계약금은 상대방의 계약 위반시 손해배상액의 예정으로 추정됩니다(민법 제398조 제4항). 매매계약 상 중도금이 지급되기 전 매도인은 계약금의 2배액을 지급하고 매수인은 계약금을 포기하고 각 계약을 해제할 수 있어 계약금이 해약금의 성질을 가지고 있는 사실은 앞서 본 바와 같습니다. 그러나 이러한 해약금 조항만으로 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 있었다고 인정할 수는 없습니다. 따라서 계약금을 위약금으로 하고자 하는 게 당사자들의 의사라면 그 조항을 계약서에 명시해야 합니다. 그렇지 않으면 매수인이 계약을 위반했다고 매도인이 계약금을 몰취한다거나 매도인이 계약을 위반했다고 매수인이 매도인에게 계약금의 두 배를 지급하라고 요구할 수 없습니다. 매매계약 상 계약 위반이 있을 경우 상대방에게 계약 위반에 따른 손해를 배상해야 하지만 실제로 손해가 발생했는지, 손해액이 얼마인지를 증명하기는 쉽지 않습니다. 이 때 위약금 조항을 두면 계약을 위반할 경우 손해가 발생했는지와 손해액이 얼마인지를 증명하지 않고도 위약금을 청구할 수 있습니다. 즉 귀책사유로 계약의무를 불이행한 자의 상대방은 손해발생, 손해액에 대한 입증을 하지 않고 계약금 상당액을 기준으로 계약 위반자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 손해배상액의 예정액으로서 계약금 상당액이 부당하게 과도한 경우 법원은 이를 적당히 감액할 수 있고(민법 제398조 제2항), 이 감액 규정은 강행규정이어서 당사자 사이에 이를 포기하는 약정이 있더라도 무효입니다.

가계약금
물건의 매매 특히 부동산 거래의 경우 관행상 본 계약에 앞서 가계약금을 주고받는 경우가 많습니다. 이는 물건을 잡아두기 위해서 또는 계약서를 작성하기까지 서로 간에 다른 사람에게 팔지 않거나 사겠다는 마음을 바꾸지 않겠다는 무언의 약속의 의미에서 가계약금을 지급하는 것입니다. 그런데 가계약금을 주고 받았다 하더라도 당사자 일방이나 쌍방이 변심하는 경우가 많은데, 이 경우 매도인은 매수인에게 돌려줄 필요가 없고 매도인이 다른 사람에게 파는 경우에는 매도인이 매수인에게 두 배로 돌려줘야 한다고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 법적으로 가계약금은 그 자체로 아무런 법적 효력이 없는 경우가 많습니다. 즉 가계약금을 주고 받은 것만으로는 매매계약이 성립되지 않은 것이므로 단순 변심하였다고 하더라도 가계약금을 위약금 내지 해약금으로 볼 수 없습니다. 실제 계약이 성립된 것으로 볼 수 있는 경우 그 계약의 계약금 중 일부에 불과합니다. 계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 계약의 본질적 사항이나 중요사항에 관한 구체적 의사의 합치가 있고 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있어야 합니다. 즉 매매 당사자 사이에 계약의 조건(매매대상, 대금, 계약금·중도금·잔금액과 그 일자, 소유권이전등기일자, 인도시기 등)에 관하여 구체적인 합의가 있었음이 입증되어야 계약의 성립이 인정되고 이 경우에 한하여 특약이 없더라도 민법 제565조(매매에서의 해약금)에 의하여 가계약금을 포기(또는 배액상환)하고 해제할 수 있는 것입니다. 결론적으로 가계약금이 단순히 물건을 잡아놓기 위함에 불과하고 매매 당사자 사이에 계약의 조건에 관하여 구체적인 합의가 있었음이 입증되지 못하는 등 계약 자체가 성립되었다고 볼 수 없는 경우에는 단순 변심의 경우라 하더라도 가계약금은 몰취나 배액 상환의 문제없이 원칙적으로 돌려줘야 할 것입니다. 이와 달리 서면 계약서를 작성한 상태에서 계약금의 일부가 지급된 경우는 계약서에 기재된 전체 계약금 포기 또는 배액 상환 조건 해약의 약정에 따라 실제 수령한 일부 계약금이 아니라 계약서 상의 전체 계약금의 포기 또는 배액 상환으로 계약을 해제할 수 있을 것입니다.

_업무분야

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